Да, если Вы являетесь собственником земельного участка и планируете строительство. Особенно вблизи объектов мирового культурного и религиозного значения, таких как Троице-Сергиева Лавра, Древний город Радонеж XIV - XV вв. и т.п.
В современной жизни каждый человек должен знать основные нормы, которые помогут чувствовать себя уверенно в различных ситуациях. Незнание закона ни в коей мере не освобождает от ответственности - это правило известно всем.
Нельзя возвести дом, не владея навыками строительства и не зная законов физики. Так же и невозможно жить в современном обществе, не зная своих прав.
Человек, который не разбирается в законодательстве, не знает о своих обязанностях и правах, может стать заложником негативных последствий правовой неграмотности.
Именно с целью правового просвещения граждан Управление Росреестра по Московской области проводит мероприятия по информированию о порядке осуществления строительства в зонах с особыми условиями использования территорий. Эта тема весьма актуальна для нашего округа.
Итак, что же такое ЗОУИТ? Давайте разберемся.
По действующему законодательству зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – это территории, на которых действуют особые правила по использованию земли, строительству и совершению других действий. Понятие о ЗОУИТ закреплено в Земельном кодексе РФ, содержащем список всех видов зон с особым правовым режимом. Главная цель такого регулирования — обеспечить безопасные и благоприятные условия жизни и снизить негативное воздействие на окружающую среду.
Перед покупкой участка или началом строительства дома важно убедиться, что земельный участок не входит в ЗОУИТ. В различных зонах действуют различные ограничения: иногда строить запрещено, а иногда разрешено возводить определенные сооружения.
Так, на территории Сергиево-Посадского городского округа Московской области стоит выделить наличие таких ЗОУИТ, как:
- Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг." (Приказ Минкультуры России от 18.10.2023 № 2904 "Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Архитектурный ансамбль Троице-Сергиевой Лавры в городе Сергиев Посад", XIV - середина XX века (Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад), включенного в Список всемирного наследия, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон"
- Территория объекта культурного наследия федерального значения достопримечательного места "Древний Радонеж, XIV - XV вв.» (Распоряжение Главного управление культурного наследия Московской областиот 16.02.2024 №34РВ-162 "Об утверждении границы территории объекта культурного наследия федерального значения "Древний Радонеж, XIV-XV вв.", расположенного в Сергиево-Посадском городском округе Московской области")
- Зона с особыми условиями использования территории военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации (Министерство обороны Российской Федерации)
- Зоны охраны электросетевых объектов, объектов газового хозяйства (МОЭСК, Мосэнерго, Мособлгаз) и др.
Определить, относится ли земельный участок к ЗОУИТ и действует ли на нем особый правовой режим, непросто.
Информация о разных видах территориальных ограничений находится в базах различных ведомств. Общие признаки, по которым земля может быть отнесена к ЗОУИТ, в законе не выделены. А правила в отношении каждой отдельной зоны безопасности можно найти в разных нормативных актах.
Все виды ЗОУИТ можно условно разделить на два блока.
1. Зоны, которые регламентирует федеральное законодательство. Это водоохранные и природоохранные территории, а также территории объектов культурного наследия.
2. Зоны, условия использования которых определяют различные ведомства. Это делается для соблюдения особых требований к расположенным на них объектах.
Общий порядок установления ЗОУИТ такой:
1) Правительство принимает положение о зоне каждого вида, где определено, какой орган государственной власти отвечает за установление такой зоны.
2) В положении должен быть исчерпывающий перечень документов, необходимый для установления зоны.
3) Заинтересованное лицо собирает пакет документов и передает их в уполномоченный на установление зоны орган. В составе комплекта документов должно быть текстовое и графическое описание границ зоны с особыми условиями использования территорий в форме электронного документа (такой документ готовит кадастровый инженер).
4) Уполномоченный орган выпускает решение об установлении зоны. Это решение вместе с текстовым и графическим описанием границ передается уполномоченным органом в Росреестр (а точнее – в ППК «Роскадастр») для внесения сведений о ЗОУИТ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Вместе с тем, информации о ЗОУИТ может и не быть в ЕГРН. Это происходит, если в Росреестр не поступили соответствующие документы и сведения о ЗОУИТ не были внесены в реестр границ ЕГРН.
В августе 2018 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, в соответствии с которым границы всех зон с особыми условиями использования территории необходимо внести в ЕГРН к 2028 году. Указанное в том числе поспособствует наполнению ЕГРН необходимыми сведениями в рамках исполнения перечня поручений Президента РФ от 11.08.2022 № Пр-1424, а также повышения качества оказания гражданам услуг Росреестра.
По задумке законодателя наличие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН сможет предупредить ситуации, когда люди размещают объекты недвижимого имущества или осуществляют иную хозяйственную деятельность там, где нельзя: в охранных зонах газопроводов, зонах охраны объектов культурного наследия и т.п.
Стоит отметить, что при реализации своего права на распоряжение земельным участком собственник обязан указывать сведения о ЗОУИТ. Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при неуказании в договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ.
Иногда при покупке участок не относится к ЗОУИТ, однако, границы зон могут быть пересмотрены уполномоченным органом и изменены (расширены, установлены), и к моменту, когда собственник начинает на нем что-то строить, участок может уже иметь ограничения по возведению объектов в связи с его вхождением в ЗОУИТ.
На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ до конца не завершен. Можно утверждать, что только после создания единой базы о ЗОУИТ и ее интеграции с ЕГРН правообладатели точно и безошибочно смогут узнавать об ограничениях, которые присутствуют в отношении их собственности. А пока собственникам приходится собирать информацию самостоятельно.
Существует несколько способов узнать, входит ли в ЗОУИТ земельный участок:
1) найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости, включить слой "Зоны с особыми условиями использования территорий". Для этого нужно выбрать меню "Управление картой" в левом верхнем углу. Стоит учитывать, что на карте отобразятся зоны, учтенные в ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН, проверка по Публичной кадастровой карте может оказаться недостаточной;
2) получить информацию с использованием Публичной кадастровой карты другим способом: в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «Все объекты в точке», и щелкнуть в границах интересующего земельного участка. Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок. В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН;
3) найти информацию о ЗОУИТ может быть на региональных или муниципальных картах. Например, на карте ИСОГД. Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «Территории с особыми требованиями». В Московской области существует альтернативный источник такой информации - «Геопортал Подмосковья»;
4) заказать «расширенную» выписку из ЕГРН об объекте недвижимости по форме, утвержденной Приложением 1 Приказа Росреестра от 04.09.2020 №П/0329. Такая выписка содержит наиболее полную информацию об объекте. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не подойдет. Здесь также нужно учесть, что данные о ЗОУИТ будут содержаться в выписке, если такие сведения внесены в ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН, они будут отсутствовать и в выписке;
5) посмотреть правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки - основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий;
6) получить свежий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений уполномоченных органов власти. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге, в том числе на Портале Госуслуг.
Сам по себе "упрощенный" порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, установленный частями 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не освобождает правообладателя земельного участка от необходимости соблюдения ограничений, устанавливаемых в ЗОУИТ.
При наличии в ЕГРН сведений об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на земельном участке садового или жилого дома либо указывающих на ограничение параметров строительства таких объектов, несоответствие возведенных объектов таким ограничениям является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с установленным в Росреестре административным регламентом в рамках правовой экспертизы документов при осуществлении учетно-регистрационных действий информация на предмет соблюдения ограничений строительства (реконструкции) объекта на земельном участке в ЗОУИТ (например, в охранной зоне памятника культуры) запрашивается государственным регистратором прав в уполномоченном органе (в указанном примере – в Министерстве культуры Московской области).
В этой связи необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Исходя из требований Федеральных законов от 13.07.2015 №218-ФЗ и от 03.08.2018 №340-ФЗ, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке осуществлять строительство и оформление прав на жилой (садовый) дом: в упрощенном порядке в соответствии с ч. 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и ч. 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, статьей 16 Федерального закона от 03.08.2018 №340-ФЗ.
При выборе второго варианта, т.е. путем направления в уполномоченный орган (администрацию Сергиево-Посадского округа) уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) объекта (жилого или садового дома), уведомления об окончании их строительства (реконструкции), исходя из положений Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, проверка соответствия таких объектов виду разрешенного использования земельного участка и установленным ограничениям прав на землю государственным регистратором прав не осуществляется.
Иными словами, при направлении уведомлений проверка на соответствие выстроенного жилого (садового) дома требованиям и ограничениям проводится со стороны уполномоченного органа, который принимает решение о соответствии выстроенного объекта (в том числе с учетом возможности выезда и осмотра объекта на месте).
В данном случае законом исключена «двойная» проверка наличия правоустанавливающих документов на землю при строительстве объекта по одному и тому же предмету.
С учетом изложенного, собственникам при осуществлении строительства объектов недвижимости (жилых (садовых) домов и др.) необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- уточнить информацию о вхождении земельного участка, на котором предполагается осуществление строительства, в ЗОУИТ (заказать «расширенную» выписку ЕГРН, ГПЗУ, осуществить проверку посредством электронных сервисов Публичной кадастровой карты, сайта gisogd.gov.ru);
- подать уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) в уполномоченный орган – администрацию Сергиево-Посадского городского округа;
- по окончании строительства обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана завершенного строительством (реконструкцией) объекта;
- подать уведомление по окончании строительства (реконструкции) объекта в уполномоченный орган – администрацию Сергиево-Посадского городского округа;
-получить от уполномоченного органа уведомление о соответствии построенных (реконструированных) объекта (жилого (садового) дома) требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
У данного порядка есть еще одно преимущество: подача соответствующих заявления и документов в орган регистрации прав в целях постановки объекта на кадастровый учет и государственной регистрации права на него осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления (администрацией Сергиево-Посадского городского округа) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ.
Правообладатель получит на руки уже готовый документ (выписку из ЕГРН) по результатам проведенных учетно-регистрационных действий.
В завершение отмечаем, что конечной целью мероприятий, проводимых Управлением Росреестра по Московской области, является повышение эффективности оказания государственных услуг Росреестра, включающее мероприятия по оптимизации взаимодействия с органами исполнительной власти Московской области, в том числе в рамках «Дорожной карты 3.0», мероприятия по исполнению перечня поручений Президента РФ от 11.08.2022 № Пр-1424 по наполнению ЕГРН необходимыми сведениями, а также снижение количества принимаемых решений о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, что в конечном итоге способствует повышению уровня удовлетворенности граждан, оформляющих права на недвижимость.
По всем вопросам, изложенным в настоящей публикации, специалисты Сергиево-Посадского отдела Управления Росреестра по Московской области в пределах своих полномочий готовы оказать консультации гражданам-собственникам земельных участков по телефонам отдела: 8-496-541-30-56, 8-496-540-90-27 (многоканальный).